世界杯买球|房地产高库存亟需化解“供给侧”为此进行改革

本文摘要：近期，政经界有个新名词供给侧改革。

近期，政经界有个新名词供给侧改革。11月的中央财经领导小组会议明确提出：在有助于不断扩大总需求的同时，重点强化供给外侧结构性改革。

会议同时部署四项措施：1?增进不足生产能力有效地化；2?降低成本，协助企业维持竞争优势；3、消弭房地产库存，增进房地产持续发展；4?要防止消弭金融风险。四项措施中，十分少见的还包括房地产业。那么，房地产业与供给侧改革有何内部联系？当前最推崇的房地产去库存，又与房地产供给外侧不存在什么关联？本文详细分析三个问题，并试作答案。

其一，为什么要做供给侧改革？1978年实施改革开放以来，我国的改革事业走到了近30年历程。过去很多年，我们在课本上总是看见一句话：现阶段我国社会的主要矛盾是人民日益增长的物质文化必须同领先的社会生产之间的对立。

也就是说，人民的物质市场需求充沛，但供给跟上，其中主要矛盾是供给总量严重不足。但经过多年发展，特别是在是转入本世纪之后，随着改革开放的了解前进，特别是在是重新加入WTO之后，我国出口持续较慢，我国制造业迅猛发展，沦为世界工厂。我国的物质供应能力大幅度快速增长，另外2008年国际金融危机后至今，国际市场需求大叛增加，造成我国工业品供应饱和状态、生产能力不足。

然而，并非所有行业、所有领域都经常出现了供应不足，比如很多领域中低端产品不足，高端产品供给严重不足；传统产业生产能力不足，创意产业供给严重不足。这就必须优化供应结构。同时，很多行业虽然生产能力不足，但企业生产经营成本大大提升，甚至多达发达国家，于是就造成企业赚更加无以，产品价格无法有效地上升，人民在出售商品和服务方面就无法享用到实惠。

这四个防御战，只不过是在产业层面、调控层面、财税制度层面、资本层面的新部署，勾勒出有了供给侧改革的重点领域和规模。发改委规划司司长徐林也认为，供给外侧结构性改革的创意未来可能会更加多侧重于如产权制度改革、国企改革、金融和财税制度改革等基础性的体制机制改革。

其二，房地产的供给侧出了什么问题？从改革历史进程来看，我国房地产业的改革慢于多数其他行业。上世纪90年代开始前进，1998年23号文才标志着实质性的改革，基本中止福利化分房，实施货币化分房。

其后，住房市场需求持续而较慢的获释，而住宅的生产与供给亦实时大幅度快速增长。在2011年之前，全国住宅总体呈圆形供不应求的态势，供给外侧的对立主要在于总量，因此也造成房价持续而较慢的下跌，民怨颇多。2011年是个我国房地产供给外侧的拐点。

两个因素造成了这一拐点的经常出现。一是长年因素。2011年全国城镇居民的平均值住房面积为32.7平方米，比起1998年房改时的23.3平米大幅度快速增长，比起1978年的的6.7平米堪称进步式变革。

我国小康生活的住宅标准是35平米。如果算上城中村及郊区的小产权房，则2011年时多数城镇已超过35平米。住宅道别紧缺时代。

另一个是短期因素。即政策剧震所引起的市场供需巨变。

2008年四季度至2010年第一季度，国家大力救回经济救回楼市。一方面，房价大上涨，开发商意图扩展赚；另一方面，信贷超级严格，银行欲着开发商派发低息贷款。因此全国各地房地产开发热情高涨，造成之后二三年住宅供应激增。

2010年房地产政策突然转向，由之前的过度严格，一步步改以过度削减。这又造成了两个影响。一是一二线城市实施出租汽车之后，2010年下半年至2011年，很多大中型开发商，争相向三四线城市进占，结果更进一步推涨了这些城市的住宅开发热与供应量。二是多次实施新政、持续抨击之下，2011年下半年全国楼市渐趋降温，其后广大三四线城市的市场需求增长势头弱化，而之前拿地与动工的项目仍在源源不断地生产大量房子出来。

结果是，全国住宅库存快速增长至今。国家统计局数据指出：截至今年10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，同比（比上年同期）快速增长18%。留意，这一指标只还包括现房，而期房库存量更大。从历史走势看，更加能解释问题。

2003年至2010年间，全国商品房待售面积快速增长较慢，其中2004年和2007年甚至经常出现负增长，正好对应房价大上涨。但从2011年开始，待售面积忽然加快快速增长，对应房价趋弱。其三，消弭低库存与供给侧改革何干？由上述由此可知，与众多行业相近，2011年以来我国住宅供应总量经常出现一定量的不足，而结构上则仍有不足之处。

从区域来看，一方面，部分二线与多数三四线城市供应不足，库存压力大；另一方面，一线城市和部分二线城市供不应求，房价仍在明显下跌。从产品来看，招商类库存压力小于住宅；住宅当中，别墅和超强大户型公寓库存压力较小；另外，部分地区的保障房建设规模较小，也不存在一定分配无以的问题。

从企业来看，全国9万多家（2013年数据）开发商，多数都正处于规模衰退、效益下降，甚至亏损、破产的状态，进而造成开建项目经常出现无以交付给、复工、烂尾，或者偷工减料等现象。而少数大型优质开发商，特别是在是央企，则增大拿地力度，拼抢地王，之后不断扩大经营，但企业利润率某种程度连跌五年，预计今年将斩10%。消弭低库存，如果侧重短期效果，主要还得从市场需求外侧制订措施，比如货币、金融、财税等，性刺激市场需求有助消化存货。

如果侧重中长期改革，从供给侧改革考虑到，则有两点建议。一是，从总量上考量。严格控制三四线城市宅地供应，库存去化周期小于20个月，停止供地；一线和少数库存规模小、去化周期短（高于12个月），不应减少宅地供应，受限于建设用地紧绷的一线城市，不应减缓改革，使部分工业用地改变为宅地，增大城市原有改为力度，提升地块容积率。二是，从结构上考量。

一线城市着力增大中小套型住宅供应量，有助于掌控大户型与低密度产品；较少辟或停工保障房和安置房，将货币化被偿和补贴，作为主要方式；并购少量商品住宅用于保障房、安置房。放开或中止之前对研发企业的种种容许和政策岐视，引领研发企业优胜劣汰，在融资等方面增大对优质企业的反对力度，促成这些企业不断扩大生产力、创意产品、提高质量，更佳地符合人们对于优质住宅、创新型住宅（如小米公寓）的市场需求。